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    二線城市上演"拿地熱" 濟南最熱地塊溢價90%成交

    2019-05-08 21:13:45

    券商中國 張達

    在3月強勁反彈突破千億大關后,房企融資在4月大幅回落。同策研究院的數據顯示,4月,40家典型上市房企完成融資總額共計753.62億元,環比大跌26.42%,但相比2018年依然屬於高位,其中,大額度資金來自海外。

    資金面的緩解直接體現在土地市場上,近期以二線城市為主的土地市場回暖明顯,房企拿地熱再次上演。今日,濟南土地市場出讓8宗地塊,最熱項目地塊進行了154輪競價,溢價率達到90%以上,住宅樓面地價過萬。

    境外融資成最主要融資方式

    從同策研究院統計數據來看,2019年一季度,40家房企融資規模波動較大,繼2月融資總額大幅下降、3月融資總額顯著增長后,4月房企融資金額又有所回落,環比大跌26.42%,但相比2018年依然屬於高位。1-4月同比來看仍有較大增長,40家典型房企融資總額共計3211.71億元,同比上漲20.46%。

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    4月房企融資總額中,債權融資額為688.09億元,占房企融資總量的91.30%,環比下跌30.15%。其中,發行公司債473.13億元,環比上漲22.45%,佔比62.78%;其他債權融資107.43億元,環比大幅下跌66.94%,佔比14.25%;信託貸款75.33億元,環比下降52.52%,佔比10.00%;股權融資總額65.54億元,環比上漲67.81%,佔比8.70%;境內銀行貸款32.21億元,減少56.95%,佔比4.27%;中期票據、委託貸款、海外銀團貸款融資金額為0。

    值得注意的是,4月,境外融資大幅增加成為最主要融資方式,主要來自美元債。同策研究院的數據顯示,4月發行的17筆公司債中,15筆是發行的美元優先票據或債券,合計459.23億元。其中,中國恆大佔據6席,發行總融資規模30億美元,票面利率為9.5%-10.5%。

    同策研究院研究員陳朦朦認為,4月473.13億元公司債中有459.23億元來自於境外融資,可見境內融資並不容易,當下國內房企境內融資形勢依舊不夠明朗,傳統方式融資困難。

    另外,從融資成本來看, 4月房企融資成本總體較高,多在7%以上。據同策研究院統計,在已披露的數據中,融資成本最低的是越秀地產發行的11億港元的有擔保可換股債券,票面利率為1.875%。其次是幸运快三投注發行的2019年度第二期超短期融資券,融資規模35億元,票面利率2.80%。融資成本最高的是當代置業發行的於2021年到期的3億美元優先票據,票面利率為12.85%。

    資金面緩解後房企拿地井噴

    資金面的緩解直接體現在土地市場上,近期,以二線城市為主的土地市場回暖明顯,4月成房企拿地井噴期,又見房企瘋狂拿地。

    5月8日,濟南成交8宗地攬金62.57億元,其中有5宗住宅用,3宗商務金融用地,吸引了世茂、新城、龍湖、金地、招商、中鐵等眾多品牌房企參与。最終,中駿經過154輪競拍,以總價32.4775億元摘牌機床一廠項目(共6宗地),溢價率90.14%,其中有3宗住宅用地樓面地價破萬元,最高一宗達到1.3萬元/平方米。

    4月30日,五一小長假前最後一個工作日,南京成交7宗住宅用地共攬金72.1億元,溢價率均在40%左右。其中,最熱門地塊吸引了招商、保利、金地、萬科等34家房企爭奪,最終經過112輪競價,榮盛以15.6億元拿下,摺合樓麵價31980元/平方米,溢價率為41.82%。

    4月25-26日,合肥連續兩天集中成交25宗地,總賣地收入超過210億元。據了解,有70多家房企參与搶地,有7宗地的溢價率超過100%。而此前的3月21日,合肥共成交6宗住宅用地,成交樓面均價超1萬元/平方米,平均溢價率達到118.1%。

    4月24日,蘇州主城區成交5宗住宅用地,共吸金135.7億元。其中,碧桂園拿下的地塊成交樓麵價最高,為26288元/平方米,同時溢價率也最高,為56.7%。

    4月23日,武漢成交10宗地攬金228億元。其中,有4宗均被融創拿下,總金額超過152億元,溢價率最高的一宗為24%。另有一宗地被美的置業以28.57億拿下,溢價率高達80%。

    中原地產研究中心統計數據顯示,4月有18家房企拿地超過50億,刷新了最近一年多土地市場的月度紀錄。其中,融創、碧桂園、新城、中海、華潤、綠城、榮盛、金地等8家企業拿地超過100億,融創更是以逾285億的權益拿地總價佔據單月房企拿地榜榜首。1-4月,累計超過28家企業拿地過百億,同比2018年只有24家,2017年同期只有18家。

    中國指數研究院認為,土地市場本次回暖主要源於市場在經歷一定時期的調整后,受短期預期緩和導致補貨意願強烈、房企資金充裕,以及供地規模縮減、房企聚焦一二線城市等多因素綜合影響。

    不過,克而瑞研究中心認為,在中央再次提出堅持「房住不炒」的定位不動搖、對地價上漲較快的城市提出了預警后,本輪地市熱度的上漲勢態不會維持太久,土地市場的「瘋狂」面臨更大風險,無論是戰略調整還是規模需要,企業投資布局仍然需要保持謹慎,尤其對於地價屢創新高的城市和區域,盲目追高並不可取。

    
    
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    責任編輯:Robot RF13015

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